Seguro de Inundacion en Puerto Rico

TRAZANDO EL RIESGO POR INUNDACION
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    En noviembre de 2009, se pondrán en vigor los nuevos Mapas de Áreas de Riesgo a Inundación, también conocidos como Mapas de Tasas de Seguro de inundación (Siglas en ingles, FIRM). Es probable que su residencia o negocio aparezca ahora dentro de un área inundable  y no así en los mapas vigentes cuando usted adquirió la propiedad. 

    El Seguro de inundación es compulsorio, según establecido en la reforma de 1994 del Programa Nacional del Seguro de Inundación, (NFIP, por sus siglas en ingles), para toda propiedad localizada en un área especial de riesgo a inundación con designación de Zonas AE, A, AO y VE, las cuales son las mas comunes en Puerto Rico.

AHORRE CON LAS NORMAS GENERALES DE EXCEPCION

    La disposición de excepción (Grandfather) del NFIP ofrece ahorros para las estructuras construidas antes de que se emitiera un mapa de inundación para la comunidad, o construidas en cumplimiento con el mapa vigente al momento de la construcción. La manera mas fácil de entrar en la excepción (Grandfather) es adquirir una póliza del seguro de inundación antes de que el nuevo mapa entre en efecto y mantener una cobertura continua sin fallar.

    Usted podría beneficiarse si adquiere su Seguro de Inundación antes de noviembre de 2009. Si su propiedad no aparece actualmente en una zona especial de riesgo (AE, A, AO y VE), usted puede beneficiarse de la Regla de Amparo (Grandfather Clause). El Programa Nacional de Seguro de Inundación tiene reglas de "Amparo" que reconocen a los tenedores de póliza que construyeron en cumplimiento del mapa de inundación en vigor en el momento de la construcción y que mantienen cobertura continua. Cuando determine la prima que usted pagara por el Seguro de Inundación, el agente de seguros determinara la tarifa de su póliza de seguro de inundación basándose en el mapa de inundación que este en vigor en el momento que usted compra su póliza. Posteriormente, las pólizas de seguro de inundación pueden renovarse y su tarifa puede seguir siendo determinada en base al mapa de inundación que estaba en vigor en el momento de la clasificación inicial de la póliza, siempre que la cobertura sea continua y que el edificio no haya sido modificado de una forma que podría eliminar este beneficio.

¿Cuándo es mandatario un Seguro de Inundación?

La ley de Protección Contra Desastres por inundación del año 1973 y la reforma del año 1994 del NFIP establece compulsorio la compra de un seguro de inundación como condición para recibir fondos federales o asistencia para estructuras localizadas en las Áreas Especiales de Riesgo de Inundación (SFHA, por sus siglas en ingles). Aun fuera de las SFHA, la compra de un seguro de inundación puede ser prudente.

            Reciba, gratis, una cotización/orientación comunicándose con Ricardo J. González al 787-632-9994 o escribiendo a rg@mysegurosmultiples.com Sin Compromiso!!! Recuerde tener a la mano o incluir, para propósitos de cotización, la siguiente información:

-          Nombre completo

-          Teléfono Residencial

-          Teléfono Celular

-          Dirección Física de la propiedad a asegurar

-          Fecha de Construcción

-          Tipo de Propiedad (Residencial o Comercial)

-          Descripción Breve

-          Si es Condominio: Cantidad de edificios y apartamentos

-          Cantidad a Asegurar

-          Limite de Contenido

-          # de Familias

-          Comentarios

    Las inundaciones son el desastre natural más común del país. Éstas pueden producirse en todos los estados y territorios de los EE. UU. Sin embargo, no todas las inundaciones son iguales. Algunas pueden desarrollarse lentamente durante un período de lluvia extendido. Otras, como las inundaciones repentinas, pueden producirse rápidamente, incluso sin signos visibles de lluvia. Es importante estar preparado para una inundación independientemente del lugar donde viva, pero, en especial si habita en un área baja, cerca del agua o río abajo de una represa. Incluso un arroyo muy pequeño o el cauce de un riachuelo seco pueden desbordarse y producir una inundación.

Preguntas Frecuentes:

1-      ¿ Porque PR esta recibiendo nuevos mapas de áreas de riesgo a inundación?

Los mapas de áreas de riesgo a inundación, son instrumentos de planificación importantes del esfuerzo de protección de vidas y propiedades en Puerto Rico. Estos mapas indican el riesgo de inundación. Sin embargo, los mapas actuales necesitan ser actualizados. Los mapas de algunas áreas que anteriormente eran rurales nunca fueron trazados en detalle y los de otras áreas no han sido actualizados en mas de 20 años. Con el tiempo, los patrones de flujo y canalización de aguas han cambiado debido a la erosión del terreno, el uso de la tierra y las fuerzas naturales, por lo que las posibilidades de inundación en las tierras interiores, ribeñas y costeras han cambiado en ciertas áreas. Las Nuevas Técnicas de trazado digital de mapas proporcionarán datos mas actualizados, detallados y fidedignos de los peligros de inundación. El Resultado: una mejor perspectiva de las áreas mas susceptibles al impacto de inundaciones y una mejor base para tomar decisiones importantes.

2-      ¿ Quien esta a cargo de la modernización de los mapas?

Actualmente, se lleva un esfuerzo conjunto a través de todos los niveles del gobierno para actualizar los datos de peligros de inundación del país y proporcionarlos en un formato digital detallado, conforme a un plan de varios años creado por la Agencia Federal de manejo de Emergencias (Siglas en ingles, FEMA). El esfuerzo evoluciono a medida que un creciente numero de industrias fueros afectadas por el uso de datos de inundaciones obsoletos.

El proyecto de modernización de mapas en PR es un esfuerzo conjunto con FEMA en colaboración con agencias estatales, federales y municipios.

3-      ¿ Que es un Mapa de Área de Riesgo a Inundación?

            Los mapas de áreas de riesgo de inundación, también conocidos como “ Mapas de Tasas de Seguro de Inundación” o “FIRM”, se usan para determinar el riesgo de inundación de su vivienda o negocio. Las zonas de riesgo bajo a moderado están representadas por la letra “X” o una “X” sombreada. Las áreas interiores de alto riesgo se identifican con designaciones como “A”, “AE”, “AO” o “AH” y las zonas costeras de alto riesgo que tienen riesgo adicional de marejada se identificaran con ”V” o “VE”.

4-      ¿ Cuales son los beneficios de los nuevos mapas de áreas de riesgo a inundación?

      El proyecto de Modernización de Mapas beneficiara a muchos grupos de personas en diferentes formas:

·         Los planificadoras comunitarios y los funcionarios locales obtendrán un mejor conocimiento de los peligros y riesgos de inundación que afectan a PR y consecuentemente pueden mejorar las actividades de planificación local.

·         Los constructores y urbanizadores tendrán acceso a información mas detallada para decidir donde construir y como la construcción puede afectar las áreas de peligro de inundaciones locales.

·         Los agentes de seguros, compañías de seguros e instituciones de prestamos tendrán fácil acceso en líneas a las actualizaciones y cambios venideros a fin de servir mas eficientemente a sus clientes y a su comunidad.

·         Los propietarios de viviendas y de negocios podrán tomar mejores decisiones financieras respecto a la protección de sus propiedades.

5-      ¿ Que es un valle inundable o planicie de inundación y como puedo determinar si mi propiedad esta situada en esta área?

Es la parte de la tierra donde en agua se embalsa, estanca y fluye durante el transcurso de eventos naturales. Tales áreas se clasifican como Áreas Especiales de Riesgo a Inundación (siglas en ingles, SFHA) y están situadas en zonas de inundación de 100 años. El termino “inundación de 100 años” es un poco confuso. Es la elevación de inundación que tiene uno por ciento (1%) de probabilidad de ser igualada o superada cada año; esto significa que la inundación ocurrirá una vez cada 100 años. La probabilidad de que una inundación ocurra dentro de un periodo de 100 años es sumamente alta, pero no hay forma de prever cuando ocurrirá la próxima inundación, ni la subsiguiente. Los nuevos mapas indican el valle inundable como un área de “alto riesgo”, clasificada oficialmente como una zona AE, A, AO y VE. Las de riesgo bajo o moderado serán designadas como zonas X y zonas con X sombreada en los nuevos mapas.

Los nuevos mapas serán revisados debido a nueva información en mapas preliminares recibidos en el año 2007. Se presentaran audiencias publicas a través de diferentes regiones en la isla y de acuerdo a la agenda aproximada presentada en la contestación a la pregunta # 12.

6-      ¿ Como me afectaran los nuevos mapas de riesgo de inundación?

Los propietarios a través de PR serán afectados en forma diferente por los cambios que se presenten en los mapas. Habrá algunas propiedades que no se afectaran- el riesgo sigue siendo el mismo. Otras podrán estar ahora incluidas en el área de mayor riesgo y/o mostraran una nueva Elevación de Inundación Base. Algunas propiedades serán incluidas en un área de menor riesgo que antes.

7-      ¿ Que sucederá si cambio de un área de riesgo bajo a un área de riesgo alto?

Si los nuevos mapas - cuando se adopten – indican que el edificio en su propiedad ahora esta a mayor riesgo de inundación, se requerirá que usted compre una póliza de inundación si tiene una hipoteca de un prestamista regulado por el gobierno federal. Si usted no tiene hipoteca, todavía se recomienda que compra un seguro de inundación. Sobre el termino el termino de un préstamo de 30 años, su vivienda tiene una probabilidad 3 veces mayor de sufrir una inundación que un fuego, y la mayoría de las pólizas de seguro de propietarios de viviendas no ofrecen cobertura por los danos ocasionados por una inundación.

Si su edificio ahora cae dentro de un área de alto riesgo, hay opciones de costos mas bajos ofrecidas a través de la regla de “Amparo” (GrandFathering Clause) del Programa Nacional de Seguro de Inundación (siglas en ingles, NFIP).

8-      ¿ Que sucederá si cambio de un área de alto riesgo a una de riesgo bajo o moderado?

Cuando una propiedad cambia a un área de riesgo bajo o moderado, ya no habrá un requisito del gobierno federal de comprar seguro de inundación. Sin embargo, el riesgo solo se ha reducido, no eliminado. Todavía se recomienda un seguro de inundación.

Cuando se adopten los nuevos mapas, usted puede ser elegible para una Póliza de Riesgo Preferida (PRP) de menor costo. A través de su agente de seguros, este tendrá que presentar una solicitud de PRP y un formulario de conversión firmado por el asegurado para evitar cualquier interrupción en su cobertura de inundación.

9-      ¿ Como podrían afectarme económicamente los nuevos mapas de inundación?

Cuando los nuevos mapas y sus revisiones hayan sido adoptados oficialmente, si su estructura es incluida en un área de alto riesgo y usted tiene una hipoteca con un prestamista regulado por el gobierno federal, usted tendrá que comprar el seguro de inundación. Si su propiedad cae en un área de riesgo bajo o moderado, no se le exigirá que compre o mantenga cobertura de seguro de inundación, pero se le recomienda enfáticamente que lo haga. El costo de la protección apropiada para su vivienda y sus pertenencias contra los daños de inundación es mucho menor que el costo de la reparación o reemplazo de las mismas después de ocurrir una inundación.

La cobertura frecuentemente puede obtenerse con ahorros considerables a través del Programa Nacional de Seguro de Inundación. El costo promedio de una póliza de inundación es cerca de $500.00 al año. Además, los propietarios de viviendas también pueden calificar para una Póliza de Riesgo Preferida que cubre la estructura y su contenido por solo $112.00 al año. La cobertura para arrendatarios comienza a solo $39.00 al año. Hable con su agente de seguros para determinar el nivel apropiado de protección que usted necesita y las opciones de ahorro disponibles.

10-  ¿ Que es la Regla de Amparo (GrandFathering Clause) y como puede ayudarme?

El Programa Nacional de Seguros (NFIP) tiene reglas de “Amparo” que reconocen a los tenedores de póliza que construyeron en cumplimiento del mapa de inundación en vigor en el momento de la construcción y que mantienen cobertura continua. Estas reglas permiten a tales tenedores de póliza beneficiarse en la clasificación de primas para su edificio. Sin embargo, los dueños de propiedades siempre deben usar el nuevo mapa si este les proporciona una prima mas favorable.

Renovación de una Póliza Existente

Cuando determine la prima que usted pagara por el seguro de inundación, el agente de seguros determinara la tarifa de su póliza de seguro de inundación basándose en el mapa de inundación vigente al momento que usted compra su póliza. Posteriormente, las pólizas de seguros de inundación pueden renovarse y su tarifa puede seguir siendo determinada en base al mapa de inundación que estaba en vigor en el momento de la clasificación inicial de la póliza, siempre que la cobertura sea continua y que el edificio no haya sido modificado de una forma que podría eliminar este beneficio. Ejemplo, si el edificio de la propiedad esta ahora en zona X, usted podría comprar la póliza antes de adaptarse los mapas de inundación y conservar la tarifa mas baja relacionada con la zona X, incluso después que los nuevos mapas de inundación entren en vigor.  Usted podría incluso calificar para la Póliza de Riesgo Preferido de mas bajo costo durante el primer año, que ofrece cobertura para el edificio y el contenido con ahorros considerables. A fin de conservar este beneficio de amparo para el próximo propietario, usted debe transferirle la póliza en el momento de la venta.

Construidos en Cumplimiento

El NIFP aplicara la Regla de Amparo a edificios construidos después de haber entrado en vigor el primer mapa de inundación para la comunidad:

a-      si el edificio fue construido en cumplimiento con el mapa de inundación vigente en el momento de la construcción; y

b-      si el edificio no ha sido dañado ni modificado sustancialmente.

·         Si usted desea conservar la designación de zona vigente cuando la estructura fue construida, deberá proporcionar una copia del mapa de inundación en vigor al  momento de la construcción que muestre la ubicación de la estructura o presentar una carta de un funcionario de la comunidad que verifique esta información.

·         En general, para los edificios construidos en zonas de alto riesgo después de adoptarse el primer mapa de inundación de la comunidad, sus tarifas se basaran en la diferencia entre la Elevación de Inundación Básica (Sigla en ingles, BFE) del mapa de inundación y la elevación de su edificio. Si hay un cambio en la BFE y el mantener la BFE existente cuando la estructura fue inicialmente construida le da una mejor tarifa, usted debe proporcionar al agente un certificado de elevación y una copia del mapa de inundación en el momento de la construcción. También es aceptable una carta de un funcionario de la comunidad que verifique esta información.

11-  ¿ Que sucede si mi vivienda o negocio queda designado en un área de alto riesgo   pero yo considero que esta designación es un error?

            Las designaciones de mapas de inundación siempre se basan en los mejores datos        disponibles a los ingenieros y funcionarios locales en el momento en que se determina la topografía y elevación de las áreas dentro de una comunidad. Se hace todo lo posible para garantizar que los mapas reflejen la información mas exacta y confiable sobre el riesgo de inundación de todas las propiedades. Sin embargo, la reevaluación y actualización de la información de peligros de inundación de toda una comunidad a menudo es un proceso de años y usted quizás considere que tiene datos mas exactos sobre su propiedad cuando los nuevos mapas se completen y divulguen públicamente.

Se establece un “Periodo de Comentarios Públicos” de 90 días cuando se proponen revisiones a los mapas vigentes como un mecanismo para garantizar que las preguntas o inquietudes de los residentes sean consideradas. La Junta de Planificación además celebra vistas publicas. Durante este periodo, los ciudadanos tendrán la oportunidad de presentar datos técnicos y/o científicos en apoyo a una reclamación que su propiedad a sido erróneamente ubicada en un área de alto riesgo. Si usted tiene mejor información, tal como un certificado de elevación, mapa topográfico o datos hidráulicos o hidrológicos detallados, entonces usted podrá protestar o apelar el riesgo de inundación que se presenta en las propuestas revisiones a los mapas. Para mas detalles sobre este proceso, visite o llame a la Junta de Planificación, Piso 13, Edif.. Norte, Centro de Gobierno Roberto Sánchez Vilella, Tel. 723-6200, Ext. 2011.

12-  ¿ Cuando entran en vigor los nuevos mapas?

Los mapas a ser divulgados oficialmente estaban propuestos para verano de 2008, pero aun no se ha terminado el proceso. Se estima que estén disponibles para noviembre de 2009. Una vez se hayan adoptado los mapas, entraran en vigor los nuevos requisitos de seguro de inundación.   

13-  ¿ Donde puedo obtener mas detalles del proceso de modernización de mapas y como podría afectarme?

A continuación se presenta una lista de recursos e información de contacto si usted tiene preguntas adicionales respecto al proyecto de modernización de mapas de Puerto Rico:

Sitio Web FEMA: www.fema.gov/plan/prevent/fhm

Sitio Web Agente Seguros http://www.mysegurosmultiples.com/flood/default.aspx

Teléfono Agente de Seguros: 787-632-9994

Email Agente de Seguros rg@mysegurosmultiples.com

Fuente de información:

Panfleto “Trazando el Riesgo por Inundación” de la Junta de Planificación de Puerto Rico. 07/01/2009