Guia para Juntas de Directores para Evaluar Productores

GUIA PARA JUNTA DE DIRECTORES

EVALUACIÓN DE PRODUCTOR DE SEGUROS DE CONDOMINIOS

1.                   Si se asegura la propiedad comunal junto con la propiedad privada del inmueble, en una misma póliza maestra y tenemos los siguientes daños por huracán:

ü  5 familias tienen daños de $10,000 cada una, en su propiedad privada del inmueble

ü  La fachada del condominio tiene daños de: $20,000

ü  Total de daños en el edificio: $70,000

ü  Deducible del edificio: $85,000

ü  Pago de compañía de seguros para reparar la propiedad privada de las 5 familias = CERO

ü  Pago de compañía de seguros para reparar fachada: CERO

Asesore:

a)     ¿Cómo usted hubiese logrado que las 5 familias sí pudieran cobrar y reparar su propiedad privada del inmueble?

b)     Al mismo tiempo, ¿Cómo usted hubiese logrado que el condominio pudiera también reparar los daños de fachada de $20,000, que la aseguradora no cubrió, sin afectar el bolsillo de los titulares ni la cuenta de reserva y sin cobrar una costosa cobertura de "buy-back", la cual mantiene deducible de todas maneras?

2.                  La Ley de Condominios en su Artículo 43, establece que los titulares, mediante acuerdo de quienes representen la mayoría, podrán asegurar contra riesgos el inmueble para cubrir las áreas comunes generales, procomunales y limitadas de éste, así como otros riesgos (ejemplo de “riesgos” son: responsabilidad general y fidelidad) sin obstruir el derecho que asiste a cada uno para asegurar por su cuenta y beneficio propio su apartamento.

Asesore:

a)     ¿Dónde en el Artículo 43 de la Ley de Condominios, se autoriza a que mediante mayoría se puede aprobar a que se asegure la propiedad privada del inmueble dentro de la póliza común?

3.                  Si los gabinetes e inodoros no son propiedad del Consejo de Titulares, sino que el titular es el único dueño y responsable de mantenerlos, cuidarlos y repararlos en todo momento:

Asesore:

b) ¿Por qué se asegura como si fuera propiedad del condominio y no a nombre del dueño, limitándole sus derechos como dueño de esa propiedad al momento del reclamo?

4.                  Si se asegura la propiedad comunal junto con la propiedad privada del inmueble en una misma póliza, las familias dependerán de que los vecinos se pongan de acuerdo en una Asamblea, de cómo se va a dividir el dinero entre todos para reparar la propiedad privada de los apartamentos, en evento de huracán o terremoto. Esto puede ocasionar serias controversias entre los vecinos que no estén de acuerdo, máxime cuando vean que le van a aplicar el deducible de todo el edificio o “cluster”. Estas controversias en Asamblea se pueden eliminar fácilmente si cada titular tiene deducibles individuales y control del monto a recibir directamente de la compañía de seguros para reparar su propiedad privada. Si esto se logra, en Asamblea solo habría que ponerse de acuerdo para reparar las áreas comunes y el Consejo recibe su cheque sin tener que dividirlo con la propiedad privada de la gente.

Asesore: 

a)     ¿Cómo usted haría esto posible? 

b)     Favor de mencionar la cantidad de condominios que usted ya ha podido hacer este programa de seguros posible.

5.                  Si se incluye la propiedad privada dentro de la póliza común, se está asignando un valor sin necesariamente entrar a los apartamentos y ver dicha propiedad privada, ni usted ni el valorizador:

Asesore: 

a) ¿Cómo usted sabe el valor de la propiedad privada que está asegurando dentro de los límites de la póliza común “Single-entity” si usted ni el valorizador entró a las unidades?

6-  Un Condominio puede asegurar la propiedad comunal en una póliza "bare-wall" mientras el titular asegura su propiedad privada en una póliza "homeowner". Ya es requisito del Departamento de la Vivienda y Desarrollo Urbano federal (HUD) que todo apartamento con hipoteca que tenga póliza "bare-wall" en su condominio, tenga también su póliza “Homeowner”. Estados como la Florida, tienen claramente en sus leyes que las pólizas comunales no pueden incluir la propiedad privada, por ende tienen que ser "Bare-wall". De esta manera la póliza que decide el Consejo, es únicamente para la propiedad comunal lo que no obstruye el derecho de cada familia para asegurar su propiedad privada según sus preferencias, cónsono a nuestra Ley de Condominios y la Carta de Derechos del Consumidor de Seguros.

Asesore:

a)     Describa como usted ayudaría a los titulares a cumplir con sus requisitos de bancos, a tener el gran beneficio de deducibles individuales y al mismo tiempo, no tener que pagar una “Homeowner” que sea fuera del pago de la hipoteca.

b)     Indique la cantidad de condominios que ha podido hacer esto posible y mencione algunos. 

Esta Guia fue redactada por la colega Alice Melendez de PRIMA Group

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